pedoman

1.Kompleksitas Hukum
RumahCom - Properti tidak bisa dilepaskan dari masalah hukum yang kompleks (legal complexity), karena properti terkait dengan hak yang melekat pada tanah dan bangunan. Oleh karena itu, properti sangat dipengaruhi ketentuan hukum yang berlaku di lokasi properti tersebut berada.

Di Indonesia ada beberapa macam status hak kepemilikan tanah, yakni Hak Milik dengan jangka waktu tak terbatas, Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Pakai, dan lain-lain. Sementara itu di Singapura, berlaku status tanah dengan istilah leasehold (hak sewa) dan freehold (hak milik).Umumnya, makin panjang jangka waktu perizinan properti, makin mahal pula harga properti tersebut. Misalnya di Singapura, jangka waktu kepemilikan properti mencapai 99 tahun. Ini membuat harga properti di sana lebih mahal dibanding properti di Indonesia yang memiliki jangka waktu kepemilikan hanya 25 tahun (walaupun bisa diperpanjang 25 tahun, kemudian diperpanjang lagi 20 tahun, sehingga total menjadi 70 tahun).

Regulasi kepemilikan yang lebih berpihak, membuat investor mancanegara lebih memilih berinvestasi di Singapura dibanding di Indonesia, karena dinilai lebih aman. Berbeda dengan di Indonesia yang memiliki jangka waktu kepemilikan hanya 25 tahun. Para investor tentu merasa khawatir, apakah setelah 25 tahun izin kepemilikan properti tersebut dapat diperpanjang.Dari sisi warga negara Indonesia sendiri, banyaknya hak kepemilikan properti membuat bingung. Bahkan pihak Real Estat Indonesia sendiri telah mengusulkan agar hak kepemilikan properti di Tanah Air disederhanakan seperti laiknya di Singapura.Contoh kasus, seorang investor membeli kios, dimana kios tersebut memiliki HGB di atas hak pengelolaan lahan (HPL). Sebagai informasi, lahan HPL dimiliki oleh institusi tertentu, seperti di lahan bekas Bandara Kemayoran dan kawasan Senayan yang merupakan milik Sekretariat Negara.

Kesulitan muncul pada saat proses perpanjangan HGB, sebab pemilik harus meminta izin terlebih dahulu kepada BUMN yang memiliki HPL. Tentu persoalan tidak akan serumit ini jika developer mengembangkan proyek di atas tanah milik sendiri.

2.Tak Dapat Bergerak(Immobility)

RumahCom - Secara fisik, properti adalah tanah atau bangunan yang berada di atas tanah. Dibandingkan dengan investasi lain, tanah memiliki keunikan karena tidak bisa bergerak dan tidak bisa dicuri.Dengan demikian, lokasi sangat menentukan strategis atau tidaknya properti tersebut.

Itu sebabnya banyak pakar properti mengatakan, prospek sebuah properti ditentukan oleh lokasi, lokasi, dan lokasi—meski faktor ini tak selamanya berlaku di semua lokasi.Di sisi lain, karena properti tidak bergerak, maka faktor penggerak nilai, harga, prospek, dan masa depan properti adalah kegiatan manusia, budaya, dan jumlah uang yang beredar di lokasi tersebut. Jika lingkungan di sekitar lokasi penuh dengan kegiatan ekonomi dan komersial, maka properti tersebut akan sangat prospektif dan produktif.Semakin ramai kegiatan perdagangan dan komersial di sebuah lokasi, akan semakin tinggi harga tanah dan properti di lokasi tersebut. Selain itu, kenaikan nilai tanah dan properti pun bisa dipastikan akan berkelanjutan.Oleh karena itu, pengamatan terhadap perkembangan lingkungan sekitar lokasi properti berada, sangat menentukan prospek investasi properti. Pengetahuan terhadap perkembangan lingkungan sekitar lokasi sangat penting diketahui oleh seorang investor sebelum melakukan investasi.

4.Beragam

RumahCom – Setiap lokasi properti sangat unik. Pasalnya, tidak ada dua bidang kavling tanah yang sama di muka bumi ini. Bahkan, dua bidang tanah yang sama ukurannya di sebuah kawasan perumahan, pasti memiliki perbedaan letak, posisi, elevasi, kemiringan, atau arah hadap. Hal ini yang membuat properti memiliki sifat beragam (heterogenity).Sifat beragam inilah yang melahirkan ilmu valuation (istilah di Inggris) atau appraisal (istilah yang dikenal di Amerika Serikat). Valuation adalah ilmu yang digunakan untuk menentukan harga properti. Di Indonesia, ilmu penilaian telah dikenal sejak 1970, dimana para pelakunya memiliki asosiasi, yakni Masyarakat Asosiasi Penilai Properti Indonesia (MAPPI).

Selain dipengaruhi oleh lokasi, akses, posisi, elevasi, dan kemiringan, harga sebuah properti juga bisa ditentukan oleh kepercayaan sekelompok orang. Sebagai contoh, masyarakat keturunan Tionghoa akan mencari kavling atau rumah bernomer 7, 8, dan 9 karena dianggap mendatangkan hoki.

Sebaliknya, mereka menghindari kavling atau rumah dengan nomor 4 atau 13. Angka 4 dianggap membawa sial karena dilafalkan “se” atau “si” yang artinya “mati”. Sementara, angka 13 oleh sebagian kalangan masih dianggap sebagai angka sial. Untuk mengantisipasi hal ini, pengembang atau pengelola gedung biasanya mengubah nomer lantai 4 menjadi 3A, sementara lantai 13 diubah menjadi 12A.

Contoh lain, sebuah rumah mewah sulit dijual meski dilepas dengan harga miring, karena oleh masyarakat sekitar dikenal sebagai rumah angker.Melihat hal ini, seyogianya investor properti mempertimbangkan keunikan dan keragaman secara spesifik sebelum berinvestasi.

6.Bertahan Lama

RumahCom – Sifat properti yang memiliki daya tahan tinggi (durability) menjadi salah satu pembeda investasi properti dengan investasi lain, seperti saham, obligasi, atau emas. Sifat tahan lama ini membuat properti menjadi komoditas investasi yang bersifat jangka panjang (long term investment).

Misalnya, sebuah bangunan rata-rata bisa bertahan hingga satu abad. Bahkan, bangunan dengan kualitas tinggi bisa bertahan berabad-abad, seperti bangunan peninggalan Belanda yang banyak dijumpai di Jakarta Utara.Sementara itu, kavling tanah juga bisa berusia hingga berabad-abad, kecuali jika terkena bencana alam seperti gempa atau tanah longsor. Akan tetapi, setelah bencana alam terjadi, biasanya korban akan kembali menempati bekas lokasi tempat tinggal mereka. Faktor daya tahan ini yang menyebabkan investasi properti bersifat real (nyata) dan solid (berumur panjang), sehingga

bisa diwariskan secara turun temurun.Secara teori, umur bangunan memang hanya berkisar 20 tahun. Tetapi dengan perawatan yang bagus dan

kualitas bahan baku yang baik, sebuah bangunan terkadang tidak perlu direnovasi dalam jangka waktu yang lama. Sebagai contoh,

bangunan-bangunan di kawasan Menteng yang dibangun seabad lalu. Hingga kini bangunan-bangunan tersebut hanya memerlukan sedikit perbaikan, sementara struktur bangunan masih sangat bagus.

7.Tidak dapat Dibagi

RumahCom - Berbeda dengan produk lain yang bisa dibeli dalam satuan-satuan kecil—seperti semen yang bisa dibeli dalam ukuran sak atau kilogram—tanah atau properti tidak bisa dibeli dalam satuan-satuan kecil seperti itu. Ada jumlah minimal yang harus dipenuhi agar sebuah produk properti memenuhi unsur legalitas dan standar kelayakan.Sebagai contoh, tanah matang (kavling) di sebuah perumahan, biasanya dijual dengan ukuran terkecil 72 meter persegi (6 m x 12 m). Tanah tersebut tentu tidak dapat dijual dengan ukuran yang lebih kecil, karena dinilai kurang layak sebagai tempat tinggal.Demikian pula dengan ukuran kios yang umumnya dijual minimal empat meter persegi. Ukurannya tidak dapat diperkecil lagi, karena tidak akan layak dipakai untuk berjualan.Sifat properti yang sulit dibagi menjadi satuan-satuan kecil (indivisibility), membuat properti menjadi produk yang bernilai tinggi. Mengetahui ukuran standar sebuah properti di suatu kawasan menjadi penting. Pasalnya, bisa saja sebuah properti di kawasan yang baik, menjadi tak ada harganya, karena ukurannya di bawah standar.Sebagai gambaran, standar ukuran sebuah kavling di kawasan Rasuna Said, Kuningan adalah 50m x 80m (4.000 m2). Akan tetapi, bagian depan kavling harus dipotong 20 meter untuk garis sepadan bangunan (GSB), sementara bagian belakang pun tidak bisa full dijadikan bangunan—juga harus dipotong 20 meter. Jadi dari ukuran standar 4000 m2 tersebut, tanah hanya dapat dipakai 2000 m2 (50 m x 40 m). Jadi, jangan heran jika Anda memiliki tanah ‘hanya’ berukuran 1000 m2 di Rasuna Said, maka tanah itu tidak berharga sama sekali.

3.Bersifat Lokal

RumahCom – Bentuk properti yang berupa tanah dan bangunan, membuatnya tidak dapat bergerak. Hal ini tentu saja membuat properti bersifat lokal. Artinya, sebuah properti terikat erat dengan lokasinya.Contoh, rumah di Eropa yang memiliki empat musim, umumnya memiliki pintu dan jendela berukuran lebih kecil serta tembok lebih tebal dibanding rumah-rumah yang ada di daerah katulistiwa, seperti Indonesia yang berhawa lebih panas.

Properti di lokasi tertentu—dengan ciri-ciri lingkungannya sendiri—akan berbeda dengan properti yang ada di kawasan lain. Sebuah konsep properti bisa saja sukses di lokasi tertentu, tetapi belum tentu sukses di lokasi lain. Pasalnya, dua lokasi yang berbeda pasti memiliki akses, fasilitas, infrastruktur, utilitas, ciri budaya, tingkat pendidikan dan gaya hidup masyarakat yang berbeda pula.Sebagai contoh, lokasi di tengah kawasan yang ramai penduduk biasanya prospektif untuk dibangun mal atau pusat belanja, dibanding lokasi yang terletak di pemukiman yang sepi penduduk.

Di lain pihak, pemerintah biasanya telah memetakan tata ruang berdasarkan beberapa bagian. Ada bagian yang khusus diperuntukkan sebagai

kawasan hunian, komersial, dan penghijauan. Seorang investor juga harus jeli melihat karakteristik dan peruntukan lahan atau properti yang akan dibeli, sehingga sesuai dengan tujuan berinvestasi.

5.Kelangkaan(Scarcity)

RumahCom – Jumlah manusia yang memerlukan lahan untuk tempat tinggal atau berusaha kian bertambah dari waktu ke waktu, namun di sisi lain,

luas tanah relatif tetap (fixed). Hal ini yang menyebabkan tanah merupakan barang yang bersifat langka (scarce). Kelangkaan ini menyebabkan nilai sebidang tanah akan terus meningkat.Sifat kelangkaan ini akan lebih terasa di pusat kota. Lokasi-lokasi seperti ini umumnya hanya memiliki sedikit space, tetapi kebutuhan akan lahan kian bertambah. Dengan suplai tetap dan demand yang terus naik, membuat lokasi-lokasi di tengah kota akan

selalu lebih mahal dibanding lokasi-lokasi di pinggir kota. Tidak heran, dengan kelangkaan tersebut, membuat properti di tengah kota menerapkan konsep high rise building.Seorang investor perlu mengetahui lokasi-lokasi mana yang memiliki prospek kenaikan harga yang berkelanjutan hingga 20 tahun ke depan. Walaupun harga properti tergolong mahal ketika dibeli, tetapi dengan kecenderungan pertumbuhan harga yang terus terjadi, maka keuntungannya (capital gain) akan lebih besar.Adalah salah, jika ada yang mengatakan harga properti di Segi Tiga Emas Jakarta berhenti naik, dengan alasan harga properti di sana sudah tinggi. Pasalnya, harga properti di Jakarta masih jauh lebih murah dibanding kota-kota besar lain di Asia, seperti Hong Kong, Tokyo, atau Singapura. Di sisi lain, faktor kelangkaan akan membuat harga properti terus merangkak naik.Sebaliknya, banyak orang yang berinvestasi di lokasi dengan harga tanah yang masih rendah. Dengan harapan mendapat keuntungan yang besar. Hal ini tidak sepenuhnya benar.Tanah yang masih murah, umumnya berada di lokasi yang jauh dari pusat kota dengan infrastruktur yang masih terbatas. Harga lahan di lokasi suburban seperti ini juga akan naik, tetapi umumnya memerlukan waktu yang lebih lama. Dikaitkan dengan faktor kelangkaan, harga lahan di kawasan pinggir kota lebih murah, karena masih banyak lahan tersedia—belum langka.